[發明專利]一種融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法

在審

• 申請號: 202010983967.1
• 申請日: 2020-09-18
• 公開（公告）號: CN112132611A
• 公開（公告）日: 2020-12-25
• 發明（設計）人: 楊典華;周睿;王彩云;展明旭;朱云翔
• 申請（專利權）人: 京師天啟（北京）科技有限公司
• 主分類號: G06Q30/02
• 分類號: G06Q30/02;G06Q50/16;G06T17/00
• 代理公司: 北京志霖恒遠知識產權代理事務所(普通合伙) 11435
• 代理人: 宋玲玲

本發明公開了一種融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法，該估算方法按照順序包括以下步驟：1)網格化初始地價估算；2)網格化標準地價估算；3)土地使用年限修正系數及容積率修正系數的計算；4)土地重置成本估算；5)建筑重置成本估算；6)銷售價格估算；7)建筑折舊額估算；8)房地產價值的最終估算；本發明將地理信息系統與建筑信息模型相融合，綜合了多方面因素，建立了統一的框架，實現了城市房地產價格的流程化估算，提高了對房地產價值估價的精準性，減少了因主觀因素影響而導致的估算偏差。

技術領域

本發明涉及一種估算方法，尤其涉及一種融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法。

背景技術

隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟，房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，評估體系的健全就顯得極為重要；房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷；針對房地產實時過程中的不同的側重點，研究者們提出了一系列估價方法，如市場比較法、收益法、成本法、利潤法、剩余法等。在眾多的估價方法中，成本法估價將待估對象的價格分解為土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤等，并考慮了建筑的價值貶損，是一種較為準確的估價方法。

目前，成本法估價過程中，各類成本的估價計量方式多采用與類似房地產進行價格比對的方式進行估計，整個估價過程主要以經驗為主，而現有估價軟件通常僅能從建筑物估價方面進行估價，未能綜合考慮建筑的空間位置及其與周圍環境對象的聯系，導致估價精度偏低并且受主觀因素影響較大。

發明內容

為了解決上述技術所存在的不足之處，本發明提供了一種融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法。

為了解決以上技術問題，本發明采用的技術方案是：1、一種融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：該估算方法按照順序包括以下步驟：

1)網格化初始地價估算；

2)網格化標準地價估算；

3)土地使用年限修正系數及容積率修正系數的計算；

4)土地重置成本估算；

5)建筑重置成本估算；

6)銷售價格估算；

7)建筑折舊額估算；

8)房地產價值的最終估算。

進一步的，步驟1)網格化初始地價估算的具體方法為：

a)根據城市行政邊界矢量數據，利用地理信息系統軟件，將該城市劃分為單位面積的格網；

b)根據所劃分的格網數量，選擇至少三個格網進行市場地價的實地調研即已知地價樣本選取，并記錄該網格的市場地價與空間坐標；

c)將實地調研的采樣點的空間坐標導入地理信息系統軟件，并將采樣點的地價作為屬性數據通過空間插值方法，將呈點狀的地價數據插值至整個城市中的每個網格，得到待估價對象所在城市中的網格化初始地價。

進一步的，步驟2)網格化標準地價估算的計算的具體方法為：利用地理信息系統軟件將人員可達性柵格數據、基礎設施便利度柵格數據、產業集聚度柵格數據、環境條件柵格數據相乘得到網格化地價修正系數，對此系數進行最值歸一化，得到地價修正權重，將網格化初始地價估算的價格乘以網格化地價修正權重，得出的數值即為估算的網格化標準地價。