[發明專利]一種融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法

在審

• 申請號: 202010983967.1
• 申請日: 2020-09-18
• 公開（公告）號: CN112132611A
• 公開（公告）日: 2020-12-25
• 發明（設計）人: 楊典華;周睿;王彩云;展明旭;朱云翔
• 申請（專利權）人: 京師天啟（北京）科技有限公司
• 主分類號: G06Q30/02
• 分類號: G06Q30/02;G06Q50/16;G06T17/00
• 代理公司: 北京志霖恒遠知識產權代理事務所(普通合伙) 11435
• 代理人: 宋玲玲

1.一種融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：該估算方法按照順序包括以下步驟：

1)網格化初始地價估算；

2)網格化標準地價估算；

3)土地使用年限修正系數及容積率修正系數的計算；

4)土地重置成本估算；

5)建筑重置成本估算；

6)銷售價格估算；

7)建筑折舊額估算；

8)房地產價值的最終估算。

2.根據權利要求1所述的融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步驟1)網格化初始地價估算的具體方法為：

a)根據城市行政邊界矢量數據，利用地理信息系統軟件，將該城市劃分為單位面積的格網；

b)根據所劃分的格網數量，選擇至少三個格網進行市場地價的實地調研即已知地價樣本選取，并記錄該網格的市場地價與空間坐標；

c)將實地調研的采樣點的空間坐標導入地理信息系統軟件，并將采樣點的地價作為屬性數據通過空間插值方法，將呈點狀的地價數據插值至整個城市中的每個網格，得到待估價對象所在城市中的網格化初始地價。

3.根據權利要求1所述的融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步驟2)網格化標準地價估算的計算的具體方法為：利用地理信息系統軟件將人員可達性柵格數據、基礎設施便利度柵格數據、產業集聚度柵格數據、環境條件柵格數據相乘得到網格化地價修正系數，對此系數進行最值歸一化，得到地價修正權重，將網格化初始地價估算的價格乘以網格化地價修正權重，得出的數值即為估算的網格化標準地價。

4.根據權利要求1所述的融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步驟3)土地使用年限修正系數及容積率修正系數的計算中的土地使用期限修正系數、容積率修正系數得出方式分別為：

a)土地使用期限修正系數：土地使用期限修正系數的計算公式如下:

其中，α為土地使用期限修正系數、m為剩余土地使用年限、n為標準土地年期；辦公用地和商業用地為40年，工業用地為50年；p為土地還原率，辦公用地為5.5％，商業用地為6％，工業用地為5％；

b)容積率修正系數：容積率修正系數的計算公式如下：

α_com＝(FAR/3.3)^-0.06 公式③

α_ind＝(FAR/1.5)^-0.07 公式④

其中，FAR為建筑的實際容積率，α_off、α_com、α_ind分別為修正后的辦公用地容積率、商業用地容積率和工業用地容積率系數。

5.根據權利要求1所述的融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步驟4)土地重置成本估算的具體方法為：用網格化標準地價價格乘以土地使用期限修正系數再乘以容積率修正系數，得出的數值即為土地重置成本估算價格。

6.根據權利要求1所述的融合地理信息系統和建筑信息模型的估算方法，其特征在于：步驟5)建筑重置成本估算的具體方法為：

a)利用建筑信息模型軟件對待估計建筑進行三維建模；

b)在建筑信息模型軟件中指定構件掛接做法；

c)根據構件幾何參數、施工做法、工程量輸出工程量清單；

d)根據建筑信息模型軟件所輸出的工程量清單，乘以待估算建筑所在城市的造價站公布的同期信息，即可得到建筑重置成本估價。