[發明專利]房地產價格評估方法和房地產價格評估系統

在審

• 申請號: 201811206790.3
• 申請日: 2018-10-17
• 公開（公告）號: CN109447697A
• 公開（公告）日: 2019-03-08
• 發明（設計）人: 胡耀清;周黎
• 申請（專利權）人: 上海大雄資產評估有限公司
• 主分類號: G06Q30/02
• 分類號: G06Q30/02;G06Q50/16
• 代理公司: 上海盈盛知識產權代理事務所(普通合伙) 31294
• 代理人: 孫佳胤;董琳

本發明涉及一種房地產評估方法和房地產評估系統，所述房地產評估方法包括：將估價區域劃分為若干標桿板塊；在各個標桿板塊內分別建立多個板塊標桿點，板塊標桿對應的價格即為價格標桿(基價與影響源值)，各個板塊價格標桿之間相互影響與牽制，構成價格標桿網絡。待估價房地產根據所在的標桿板塊，尋找對應的價格標桿，結合影響房地產價格的影響因素值修正，獲得對所述待估價房地產的價格。上述房地產評估方法獲得的評估價格更準確，依據更充分。

技術領域

本發明涉及房地產估價領域，尤其涉及一種房地產價格評估方法和房地產價格評估系統。

背景技術

我國房地產市場從1978年起步開始，至今近40年的歷史，其中近20年來飛速發展。住宅市場具有非常高的不確定性且無章可循，易受諸多非正常因素影響起伏波動。另一方面，因為住宅市場起步晚，當時評估方法理論卻直接套用了先進國家積累的豐富經驗，起點很高。“拿來主義”看似少走了不少彎路，但這與我國20幾年的評估發展歷程顯然不能完全匹配，因而在評估實踐中存在巨大差異，評估結果受到社會的質疑。

目前的房地產管理體制下，沒有健全、公開、透明的房地產信息系統，房地產管理部門內部之間相互封鎖信息，致使評估機構搜集和整理房地產信息都是比較舉步維艱的。評估方法中使用的參數選擇更是困難重重，行業競爭慘烈，評估機構之間相互戒備、固步自封、缺乏交流，不能共享房地產信息資源，評估結果的精準度更是無法保證。

目前最好的評估方法是市場比較法，市場比較法具有三個必要條件：第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據；第二，在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭；第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩定。以上三個必要條件目前均無法滿足。

現在技術中使用的主要評估方法中，單個參數取值選擇范圍太廣，取值依據不夠充分隨意性強，形成的最終評估價格，正確性很難進行鑒定。

因此，尋找一種新的房地產估價方法，提高房地產估價的合理性與準確性是目前亟待解決的問題。

發明內容

本發明所要解決的技術問題是，提供一種房地產價格評估方法和房地產價格評估系統，提高房地產估價的合理性與準確性。

為了解決上述問題，本發明提供了一種房地產價格評估方法，包括：將估價區域劃分為若干標桿板塊；在各個標桿板塊內分別建立多個板塊標桿點，并確定板塊標桿對應的價格標桿，板塊標桿對應的價格即為價格標桿，各個標桿板塊的價格標桿之間相互影響與牽制，構成價格標桿網絡；根據待估價房地產所在的標桿板塊，尋找對應的價格標桿，結合影響房地產價格的影響因素值修正，獲得對所述待估價房地產的價格。

可選的，所述板塊標桿包括：建筑類型子標桿以及小區內子標桿；所述房地產價格評估方法還包括：針對不同類型的子標桿，確定子價格標桿。

可選的，所述價格標桿包括：標桿基價和區域影響源值。

可選的，所述房地產價格評估方法還包括：對價格標桿進行調整；對價格標桿進行調整包括：對標桿基價進行調整和對區域影響源值進行調整；所述對標桿基價進行調整的方法進一步包括：系統自動將市場各種交易案例的價格分離為標桿基價與區域影響源值，所述交易案例包括掛牌、成交以及租賃中的至少一種案例；對分離后的標桿基價進行合理歸類；根據歸類后標桿基價與現存的標桿基價進行比較，得出相同類型板塊標桿的基價調整值；根據所述基價調整值對標桿基價進行調整；所述對區域影響源值進行調整的方法進一步包括：系統根據區域內價格出現整體上漲與下跌的幅度進行自動調整。

可選的，還包括對價格標桿進行修正；對價格標桿進行修正包括：建立影響因素值數據庫和對所述影響因素值進行調整；對所述影響因素值進行調整包括：從市場各種交易類型信息中提取交易價格，所述交易類型包括掛牌、成交以及租賃中的至少一種；對不同的價格標桿與價格標桿之間進行系數歸類；通過設計模型分析與提取；再根據提取結果確定各個影響因素調整值，對影響因素值數據庫內的影響因素值進行調整。