[發明專利]房地產價格評估方法和房地產價格評估系統

在審

• 申請號: 201811206790.3
• 申請日: 2018-10-17
• 公開（公告）號: CN109447697A
• 公開（公告）日: 2019-03-08
• 發明（設計）人: 胡耀清;周黎
• 申請（專利權）人: 上海大雄資產評估有限公司
• 主分類號: G06Q30/02
• 分類號: G06Q30/02;G06Q50/16
• 代理公司: 上海盈盛知識產權代理事務所(普通合伙) 31294
• 代理人: 孫佳胤;董琳

1.一種房地產價格評估方法，其特征在于，包括：

將估價區域劃分為若干標桿板塊；

在各個標桿板塊內分別建立多個板塊標桿點，并確定板塊標桿對應的價格標桿，板塊標桿對應的價格即為價格標桿，各個標桿板塊的價格標桿之間相互影響與牽制，構成價格標桿網絡；

根據待估價房地產所在的標桿板塊，尋找對應的價格標桿，結合影響房地產價格的影響因素值修正，獲得對所述待估價房地產的價格。

2.根據權利要求1所述的房地產價格評估方法，其特征在于，所述板塊標桿包括：建筑類型子標桿以及小區內子標桿；所述房地產價格評估方法還包括：針對不同類型的子標桿，確定子價格標桿。

3.根據權利要求1所述的房地產價格評估方法，其特征在于，所述價格標桿包括：標桿基價和區域影響源值。

4.根據權利要求3所述的房地產價格評估方法，其特征在于，所述房地產價格評估方法還包括：對價格標桿進行調整；對價格標桿進行調整包括：對標桿基價進行調整和對區域影響源值進行調整；所述對標桿基價進行調整的方法進一步包括：將市場各種交易案例的價格進行甄別修正，將甄別修正后的正常價格分離為標桿基價與區域影響源值，所述交易案例包括掛牌、成交以及租賃中的至少一種案例；對分離后的標桿基價進行合理歸類；根據歸類后標桿基價與現存的標桿基價進行比較，得出相同類型板塊標桿的基價調整值；根據所述基價調整值對標桿基價進行調整；所述對區域影響源值進行調整的方法進一步包括：系統根據區域內價格出現整體上漲與下跌的幅度進行自動調整。

5.根據權利要求1所述的房地產價格評估方法，其特征在于，還包括對價格標桿進行修正；對價格標桿進行修正包括：建立影響因素值數據庫和對所述影響因素值進行調整；對所述影響因素值進行調整包括：從市場各種交易類型信息中提取交易價格，所述交易類型包括掛牌、成交以及租賃中的至少一種；對不同的價格標桿與價格標桿之間進行系數歸類；通過設計模型分析與提取；再根據提取結果確定各個影響因素調整值，對影響因素值數據庫內的影響因素值進行調整。

6.一種房地產價格評估系統，其特征在于，包括：

價格標桿子系統，用于將估價區域劃分為若干標桿板塊、在各個標桿板塊內分別建立多個板塊標桿點，并確定各板塊標桿對應的價格標桿，板塊標桿對應的價格即為價格標桿，各個標桿板塊的價格標桿之間相互影響與牽制，構成價格標桿網絡；

房地產價格標桿修正評估子系統，用于根據待估價房地產所在的標桿板塊，尋找對應的價格標桿，結合影響房地產價格的影響因素值修正，獲得對所述待估價房地產的估價。

7.根據權利要求6所述的房地產價格評估系統，其特征在于，所述板塊標桿包括：建筑類型子標桿以及小區內子標桿；所述價格標桿子系統還用于針對不同類型的子標桿，確定子價格標桿。

8.根據權利要求6所述的房地產價格評估系統，其特征在于，所述價格標桿包括：標桿基價和區域影響源值。

9.根據權利要求8所述的房地產價格評估系統，其特征在于，還包括：價格標桿調整子系統，用于對標桿基價進行調整和對區域影響源值進行調整；

對標桿基價進行調整包括：系統自動將市場各種交易案例的價格進行甄別修正后，將甄別修正后的正常價格分離為標桿基價與區域影響源值，所述交易案例包括掛牌、成交以及租賃中的至少一種案例；對分離后的標桿基價進行合理歸類；根據歸類后標桿基價與現存的標桿基價進行比較，得出相同類型板塊標桿的基價調整值；根據所述基價調整值對標桿基價進行調整；所述對區域影響源值進行調整的方法進一步包括：系統根據區域內價格出現整體上漲與下跌的幅度進行自動調整。

10.根據權利要求6所述的房地產價格評估系統，其特征在于，還包括：價格標桿修正子系統，包括影響因素值數據庫和影響因素值調整單元，所述影響因素值調整單元用于從市場各種交易類型信息中提取交易價格，所述交易類型包括掛牌、成交以及租賃中的至少一種；對不同的價格標桿與價格標桿之間進行系數歸類；通過設計模型分析與提取；再根據提取結果確定各個影響因素調整值，對影響影響因素值數據庫內的影響因素值進行調整。