[發明專利]基于假設開發法與灰色CM11模型預測土地市場泡沫的方法

在審

• 申請號: 201810579252.2
• 申請日: 2018-06-07
• 公開（公告）號: CN108932634A
• 公開（公告）日: 2018-12-04
• 發明（設計）人: 許軍;田蓉泉;陳敏
• 申請（專利權）人: 上海中估聯信息技術有限公司
• 主分類號: G06Q30/02
• 分類號: G06Q30/02;G06Q50/16
• 代理公司: 暫無信息
• 代理人: 暫無信息

本發明公開基于假設開發法與灰色CM11模型預測土地市場泡沫的方法，包括如下步驟：數據采集，收集全國各城市每月成交的宅地數據，數據收集采用計算機自動化收集；數據處理，根據步驟1得到的原始數據，分發給各城市估價師進行數據調整；基于灰色預測GM11模型預測房地產價格，對全國各城市宏觀數據、樓盤基礎信息、價格信息及GIS信息進行收集；LBI指數算法模型建立，根據德爾菲法，對比分析模型評估結果，并不斷修正模型，使其結果與真實價格更加接近；LBI分布結果展示，對于步驟4對模型評估完成后，發布指數計算結果，并根據GIS落點后對產品成果進行分析及展示。本發明能通過出讓地塊的真實地價與均衡市場地價的偏差程度來反映出讓地塊地價泡沫。

技術領域

本發明涉及土地市場泡沫預測領域，尤其是一種將房地產估價技術、市場分析、GIS、應用數學相結合，基于假設開發法與灰色CM11模型預測土地市場泡沫的方法。

背景技術

土地溢價是城市發展過程和經濟水平的提高而必然會產生的一種現象。隨著房地產市場的發展，地價占房價的比重也將越來越多。

現有狀況的不足：

傳統的溢價率無法反映出上述限制條件，客戶只能單純的從數據上得知這些地塊溢價率已屬于合理區間范圍內，土地市場已恢復理性。但如果考慮扣除非商品性房屋（保障房、無償還建房等）分攤地價后的經營性土地的實際價格，其分攤后得到的真實成交地價遠遠高于公布的成交地價，而用真實地價求得的溢價率將遠遠高于公開數據。

溢價率僅能反應出單一地塊自身的屬性，無法反映出地價與房價之間的關系。高溢價地塊也僅代表了土地起拍價與成交價之間的偏差程度，若土地起拍價起點本身設定值較低，而最終成交地價即使是與周邊地價相同的合理地價，也會顯出高溢價率，反之，若土地起拍價設定較高，即便最終成交地價比周邊地價高很多，其溢價率也不會很高。所以傳統判斷土地市場狀況的指標即溢價率是比較片面的指標。

發明內容

為了解決上述技術問題，本發明提供一種基于假設開發法與灰色預測CM11模型結合的土地市場泡沫指數（簡稱LBI），通過出讓地塊的真實地價與均衡市場地價的偏差程度來反映出讓地塊地價泡沫，其真實地價與均衡市場地價的偏差程度越大，反映出地塊的地價泡沫越大，其未來的開發風險度越大。

本發明解決其技術問題所采取的技術方案是：

基于假設開發法與灰色CM11模型預測土地市場泡沫的方法，包括如下步驟：

步驟1：數據采集

收集全國各城市每月成交的宅地數據，數據收集采用計算機自動化收集。

步驟2：數據處理

根據步驟1得到的原始數據，分發給各城市估價師進行數據調整。

步驟3：基于灰色預測GM11模型預測房地產價格

對全國各城市宏觀數據、樓盤基礎信息、價格信息及GIS信息進行收集；

對有案例的樓盤數據可以通過GIS定位，因此對于樓盤的價格預測本發明采用以下兩種模型相結合的方法；

以灰色預測CM11模型為主，用空間差值模型進行數據補充；

基于空間差值模型補充在同一供需圈下案例較遠樓盤的房地產價格估值預測。

步驟4：LBI指數算法模型建立

根據德爾菲法，對比分析模型評估結果，并不斷修正模型，使其結果與真實價格更加接近。

步驟5：LBI分布結果展示