[發(fā)明專利]影響房產(chǎn)估價(jià)的特征因素體系的量化方法及系統(tǒng)

在審

• 申請(qǐng)?zhí)枺?/td>: 201810118082.8
• 申請(qǐng)日: 2018-02-06
• 公開（公告）號(hào): CN108108924A
• 公開（公告）日: 2018-06-01
• 發(fā)明（設(shè)計(jì)）人: 鄂海紅;宋美娜;王昕睿;趙文駿;詹澤誠;王寧;李卓桓
• 申請(qǐng)（專利權(quán)）人: 北京郵電大學(xué)
• 主分類號(hào): G06Q10/06
• 分類號(hào): G06Q10/06;G06Q30/02;G06Q50/16
• 代理公司: 北京清亦華知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理事務(wù)所(普通合伙) 11201
• 代理人: 張潤

本發(fā)明公開了一種影響房產(chǎn)估價(jià)的特征因素體系的量化方法及系統(tǒng)，其中，方法包括以下步驟：采集房產(chǎn)的房產(chǎn)數(shù)據(jù)；將房產(chǎn)數(shù)據(jù)輸入特征因素體系中，以提取房產(chǎn)數(shù)據(jù)的房產(chǎn)特征，并量化房產(chǎn)特征得到房產(chǎn)特征向量；將房產(chǎn)特征向量輸入到房產(chǎn)評(píng)估模型中，以得到房產(chǎn)估價(jià)。該方法能夠避開估價(jià)人員的主觀因素影響，為今后批量評(píng)估研究中指標(biāo)量化方法提供參考，從而有效提高估價(jià)的客觀性和準(zhǔn)確性，適用性強(qiáng)。

技術(shù)領(lǐng)域

本發(fā)明涉及房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)領(lǐng)域，特別涉及一種影響房產(chǎn)估價(jià)的特征因素體系的量化方法及系統(tǒng)。

背景技術(shù)

房產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)稅務(wù)評(píng)估、房地產(chǎn)銷售和租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)控制的重要依據(jù)，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場化的推進(jìn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來越頻繁，對(duì)房產(chǎn)估價(jià)的需求也隨之增大。無論是使用適應(yīng)性估計(jì)方法、機(jī)器學(xué)習(xí)(GBDT(Gradient Boosting Decision Tree，迭代的決策樹算法)、隨機(jī)森林等)還是神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)估價(jià)，前提都是對(duì)影響房產(chǎn)價(jià)格的特征因素?cái)?shù)據(jù)的收集、處理、量化，這一過程直接影響到評(píng)估模型的精準(zhǔn)性。房地產(chǎn)的價(jià)格水平是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素相互作用的結(jié)果，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素非常復(fù)雜，而且部分難以量化，人為主觀因素影響嚴(yán)重。而且由于國內(nèi)外房地產(chǎn)的巨大差異，大部分國外常用的特征變量和量化方法不適合國內(nèi)的批量評(píng)估。

現(xiàn)有研究主要集中在估價(jià)模型和房產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)上，只是提及了使用到的影響房地產(chǎn)價(jià)格的特征因素，沒有專門構(gòu)建特征因素體系和對(duì)應(yīng)的量化方法。比如相關(guān)技術(shù)提出一種基于隨機(jī)森林的房地產(chǎn)估價(jià)方法，包括建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫步驟：采集房地產(chǎn)數(shù)據(jù)組成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，采用聚類算法或/和去重算法或/和篩選算法對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行特征變量量化處理；建立隨機(jī)森林模型的步驟；對(duì)隨機(jī)森林模型進(jìn)行檢驗(yàn)的步驟；房地產(chǎn)估價(jià)步驟。另外相關(guān)技術(shù)還提出一種基于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計(jì)學(xué)模型的房地產(chǎn)估值系統(tǒng)，包括訓(xùn)練單元、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)單元、評(píng)估單元，評(píng)估單元依照量化標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待估房產(chǎn)的影響因子進(jìn)行等級(jí)量化得出待估房產(chǎn)影響因子量化值，訓(xùn)練單元存儲(chǔ)的每個(gè)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)設(shè)定參數(shù)，在每個(gè)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中以待估房產(chǎn)影響因子量化值為輸入項(xiàng)得出每個(gè)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)對(duì)待估房產(chǎn)的估價(jià)，評(píng)估單元依照不同神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)所得出的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)待估房產(chǎn)估價(jià)乘以預(yù)設(shè)權(quán)重值得出待估房產(chǎn)最終估價(jià)。

然而，國內(nèi)相關(guān)研究主要從房產(chǎn)所在地的區(qū)位條件、房產(chǎn)自身建筑條件、房產(chǎn)所在小區(qū)周圍的鄰里條件中選取合適的特征變量，只是對(duì)影響房產(chǎn)價(jià)格的特征變量的簡單的進(jìn)行了分類，沒有建立適合國內(nèi)房產(chǎn)特點(diǎn)的有層級(jí)的房產(chǎn)價(jià)格影響因素指標(biāo)體系和相應(yīng)的量化方法，受人為因素影響嚴(yán)重。

發(fā)明內(nèi)容

本發(fā)明旨在至少在一定程度上解決相關(guān)技術(shù)中的技術(shù)問題之一。

為此，本發(fā)明的一個(gè)目的在于提出一種影響房產(chǎn)估價(jià)的特征因素體系的量化方法，該方法可以有效提高估價(jià)的客觀性和準(zhǔn)確性，適用性強(qiáng)。

本發(fā)明的另一個(gè)目的在于提出一種影響房產(chǎn)估價(jià)的特征因素體系的量化系統(tǒng)。

為達(dá)到上述目的，本發(fā)明一方面實(shí)施例提出了一種影響房產(chǎn)估價(jià)的特征因素體系的量化方法，包括以下步驟：采集房產(chǎn)的房產(chǎn)數(shù)據(jù)；將所述房產(chǎn)數(shù)據(jù)輸入特征因素體系中，以提取所述房產(chǎn)數(shù)據(jù)的房產(chǎn)特征，并量化所述房產(chǎn)特征得到房產(chǎn)特征向量；將所述房產(chǎn)特征向量輸入到房產(chǎn)評(píng)估模型中，以得到房產(chǎn)估價(jià)。

本發(fā)明實(shí)施例的影響房產(chǎn)估價(jià)的特征因素體系的量化方法，通過房產(chǎn)價(jià)格特征因素體系以及相應(yīng)的量化方法，能夠避開估價(jià)人員的主觀因素影響，為今后批量評(píng)估研究中指標(biāo)量化方法提供參考，從而有效提高估價(jià)的客觀性和準(zhǔn)確性，適用性強(qiáng)。

另外，根據(jù)本發(fā)明上述實(shí)施例的影響房產(chǎn)估價(jià)的特征因素體系的量化方法還可以具有以下附加的技術(shù)特征：

進(jìn)一步地，在本發(fā)明的一個(gè)實(shí)施例中，所述房產(chǎn)數(shù)據(jù)包括房產(chǎn)的區(qū)位信息、建筑信息、鄰里信息的一種或多種。