[發明專利]一種基于優選參考樣本集合的房地產估價方法和系統

在審

• 申請號: 201710865089.1
• 申請日: 2017-09-22
• 公開（公告）號: CN107730304A
• 公開（公告）日: 2018-02-23
• 發明（設計）人: 胡月明;陳長成;劉軼倫
• 申請（專利權）人: 華南農業大學
• 主分類號: G06Q30/02
• 分類號: G06Q30/02;G06Q50/16
• 代理公司: 廣州三環專利商標代理有限公司44202
• 代理人: 郝傳鑫,熊永強

技術領域

本發明涉及房地產估價領域，具體涉及一種基于優選參考樣本集合的房地產估價方法和系統。

背景技術

房地產價格是社會重點關注的問題之一，它與經濟發展緊密相關，影響政府決策以及民生福利。目前有三種傳統的房地產估價方法，分別是成本法、收益法以及市場比較法。

成本法基于房地產開發建設時所消耗的成本費用之和，適用于估算不產生直接收益、市場狹小或是有特殊目的、特殊修建的房地產價格，例如：學校、公園、廣場等房地產。

收益法基于經濟學的效用理論，通過對房地產預期收益進行折現來估算房地產價格，適用于估算寫字樓、酒店公寓等房地產價格。

市場比較法需要房地產專家搜集近期類似的房地產交易記錄，以此為參照，基于專家知識和經驗，主觀地調整和修正系數，最后確定房地產的價格；它能很好地適應經濟活動的變化，是應用最廣泛的房地產估價方法。但是這種方法的局限在于過于依賴房地產專家，同時需要大量近期類似的房地產交易信息，且深受市場參與者群體的影響。在市場不活躍的情景中，例如：寺廟、紀念堂等，市場比較法通常是無效的。在市場參與者群體非理性的情境中，房地產價值可能被市場高估或低估，造成市場比較法的估價結果偏離了房地產本身的價值。

這三種傳統的房地產估價方法都有一定的價值，但也都有著一定的局限性，成本法和收益法分別只適用于某些特定的房地產之中，而市場比較法過于依賴專家的經驗知識。這三種方法中的任何一種都不能滿足在復雜的房地產估價情景中對房地產價格進行統一的、全面的估計，很可能會直接導致估價結果不準確和不合理。

發明內容

為了克服現有收益估價法、成本估價法適用范圍不普遍、市場比較過于依賴專家權威的問題，本發明提供了一種基于優選參考樣本集合的房地產估價方法及系統，可適用于大部分的房地產場景，并且通過數學計算的支持，較為客觀的估計出待估房產的價格。

相應的，本發明提供一種基于優選參考樣本集合的房地產估價方法，包括以下步驟：

構建參考樣本集合S：參考樣本集合記為S，包括i份參考樣本S_a，所述參考樣本的向量表達式為S_a＝(P₁,P₂,…,P_m-1,P_m)，其中0＜a≤i，m為大于0的自然數，P₁～P_m為所述參考樣本經離散分級處理后的屬性值；

定義待估房地產：定義所述待估房地產的向量表達式為Q＝(Q₁,Q₂,…,Q_m-1,Q_m)，其中，m為大于0的自然數，Q₁～Q_m為所述待估房地產經離散分級處理后的屬性值；其中，所述向量Q與所述向量S_a下標數字相同的屬性為同一屬性；

構建待選參考樣本集合U_b：將參考樣本集合S中的i份參考樣本S_a按照預設數量k自由組合，分別組成一個或一個以上的待選參考樣本集合U₁,U₂,…,U_b-1,U_b，其中，

定義相似性TP：相似性TP用于評價參考樣本集合U_b的參考價值，包括相關性因子Rel和多樣性因子Div；其中，

相關性Rel，定義計算公式為

其中，S_l為參考樣本集合U_b內的參考樣本，Q為待估房地產，k為單個待選參考樣本集合U_b內的參考樣本數量；

多樣性Div，定義計算公式為

且i₁≠i₂,

其中，S_i1,S_i2為同一參考樣本集合U_b內的兩個不同參考樣本，k為單個待選參考樣本集合內的參考樣本數量；

相似性TP，定義計算公式為TP＝aRel+(1-a)Div；其中，權重因子a為預設常數，取值范圍a∈[0,1]；

計算相似性TP：設定a與k值，計算每個待選參考樣本集合U_b，的TP值；