[發明專利]基于GIS網格數據的住宅存量房稅基價格評估方法和系統

在審

• 申請號: 202110229094.X
• 申請日: 2021-03-02
• 公開（公告）號: CN112990965A
• 公開（公告）日: 2021-06-18
• 發明（設計）人: 黃偉;寧仁祥;趙志鷹;王斌;劉俊
• 申請（專利權）人: 合肥德寬信息技術有限責任公司
• 主分類號: G06Q30/02
• 分類號: G06Q30/02;G06Q40/00;G06Q50/16;G06F16/29
• 代理公司: 合肥和瑞知識產權代理事務所(普通合伙) 34118
• 代理人: 金宇平

一種基于GIS網格數據的住宅存量房稅基價格評估方法，包括：行政屬性、小區特征和房屋特征，每一個行政屬性和每一個小區特征均設置有多個等級；從歷史數據中選擇已成交房屋作為學習對象，獲取各學習對象對應的各行政屬性的等級、小區特征的等級和房屋特征作為樣本數據，并獲取各學習對象的成交價格作為標注數據；結合相對應的樣本數據和標注數據建立標注樣本；獲取訓練模型并對標注樣本進行學習，以獲得參數固定的價格評估模型。本發明中通過片區網格、小區和房屋的劃分，實現了片區價格、小區價格、房屋價格的層層遞進式估價，在同一劃分層次上，實現了同一劃分區域內的價格均衡估計，然后通過進一步的補充糾正，最終實現房屋價格估計。

技術領域

本發明涉及房產估價技術領域，尤其涉及一種基于GIS網格數據的住宅存量房稅基價格評估方法和系統。

背景技術

隨著我國房地產市場化的推進，房屋交易活動越來越頻繁，活躍的市場交易為房屋交易稅收征管提供了廣闊的稅源，同時也對征收機關提出了更新更高的要求。為了最大限度地制止交易雙方為降低交易成本而低報成交價格逃避稅賦的行為，征收機關必須通過對計稅價格的核定來監督交易申報價格，堵塞征管漏洞。目前大多數征收機關采用市場比較法等方法對房屋進行估價，由于市場比較法對可比實例與估價房屋的基礎數據相似度的要求較高，導致數據采集難度大，無法滿足對估價區域內所有的物業進行快速、準確評估的要求。

發明內容

為了解決上述現有技術中房屋估價的缺陷，本發明提出了一種基于GIS網格數據的住宅存量房稅基價格評估方法和系統。

本發明的目的之一采用以下技術方案：

一種基于GIS網格數據的住宅存量房稅基價格評估方法，包括以下步驟：

S1、設置標簽：標簽包括行政屬性、小區特征和房屋特征，每一個行政屬性和每一個小區特征均設置有多個等級，行政屬性包括：行政區、學區和土地中的至少一項；小區特征為小區對應并影響小區房價的功能性建筑，所述小區為住宅小區；

S2、構建樣本：從歷史數據中選擇已成交房屋作為學習對象，獲取各學習對象對應的各行政屬性的等級、小區特征的等級和房屋特征作為樣本數據，并獲取各學習對象的成交價格作為標注數據；結合相對應的樣本數據和標注數據建立標注樣本；

S3、模型訓練：獲取訓練模型并對標注樣本進行學習，以獲得參數固定的價格評估模型。

優選的，還包括步驟S4：獲取待估價房屋對應的各行政屬性的等級、小區特征的等級和房屋特征作為測試數據并輸入價格評估模型，獲得價格評估模型的輸出作為所述待估價房屋評估價格。

優選的，步驟S1還包括：在GIS地圖上根據不同的行政屬性進行網格劃分，獲取不同行政屬性下的網格相互重合的最小單元作為片區網格；針對各片區網格標注對應的各行政屬性的等級作為片區標簽；步驟S2和步驟S4中，結合房屋所在片區網格的片區標簽和所在小區的小區特征以及房屋特征構建樣本數據和測試數據。

優選的，步驟S3中，所述訓練模型包括三層；第一層用于結合行政屬性計算片區價格，所述片區為各行政屬性均相同且地理坐標連續的地域；第二層用于結合第一層輸出的片區價格和小區特征計算小區價格；第三層用于結合第二層輸出的小區價格和房屋特征計算房屋評估價格。

優選的，所述價格評估模型為：

所述價格評估模型為：