[發(fā)明專利]一種基于集成思想的房產(chǎn)估值方法與系統(tǒng)

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• 申請?zhí)枺?/td>: 202010019713.8
• 申請日: 2020-01-08
• 公開（公告）號: CN111222921A
• 公開（公告）日: 2020-06-02
• 發(fā)明（設(shè)計）人: 李博;吳程錦;龍永超;張生
• 申請（專利權(quán)）人: 中聯(lián)財聯(lián)網(wǎng)科技有限公司
• 主分類號: G06Q30/02
• 分類號: G06Q30/02;G06Q50/16
• 代理公司: 北京勁創(chuàng)知識產(chǎn)權(quán)代理事務(wù)所(普通合伙) 11589
• 代理人: 徐家升

1.一種基于集成思想的房產(chǎn)估值方法，包括：

步驟1、獲取用戶輸入的房產(chǎn)屬性信息；

步驟2、根據(jù)待估房產(chǎn)是否有特殊因素選擇直接法或者間接法進行房產(chǎn)價值評估計算；

步驟3、根據(jù)直接法或者間接法的評估和結(jié)果判斷評估是否結(jié)束；

步驟4、若直接法或者間接法的評估結(jié)果非空，則房產(chǎn)評估結(jié)束；

步驟5、若直接法或者間接法的評估結(jié)果為空，則根據(jù)鄰近法進行房產(chǎn)價值評估計算；

其中，所述房產(chǎn)屬性信息包括房產(chǎn)地址、建筑面積、居室類型、總樓層、所在層、建筑年代、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、特殊因素；

所述特殊因素，包括：

樓王、臨地鐵、臨街、臨湖、學(xué)區(qū)房、送地下室、帶空中花園、半地下戶型等因素。

2.如權(quán)利要求1所述的方法，其特征在于，所述根據(jù)直接法對待估房產(chǎn)的價值進行計算，包括：

步驟1、基于案例篩選規(guī)則，篩選相似性最大的案例；

步驟2、對篩選的相似案例進行時間修正和成交掛牌比修正；

步驟3、利用均值、峰值算法計算待估房產(chǎn)的價值；

其中，所述案例篩選規(guī)則，包括：

步驟1、在本小區(qū)內(nèi)篩選一定時間的掛牌案例；

步驟2、根據(jù)住宅類型、居室類型、面積、總樓層、所在層、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、建成年代、特殊因素等進行匹配篩選；

所述時間修正，包括：

案例價格×(1+指數(shù)增長率)^(案例時點到計算時點天數(shù)/案例時點到指數(shù)終止時點天數(shù))；

所述成交掛牌比修正，包括：

掛牌案例價格×成交掛牌比；

所述峰值算法，包括：

步驟1、將篩選后的案例價格進行區(qū)間離散化；

步驟2、統(tǒng)計個區(qū)間段的案例頻數(shù)；

步驟3、根據(jù)頻數(shù)分布判斷峰值情況：單峰、多峰、無峰；

步驟4、若分布為單峰，則根據(jù)峰段的最高最低價格進行分位點計算；

步驟5、若分布為多峰，則根據(jù)五段案例數(shù)最多的、峰段的最高、最低價格進行分位點計算；

步驟6、若分布為無峰，根據(jù)頻數(shù)最多的區(qū)間段的案例價格進行算術(shù)平均計算。

3.如權(quán)利要求1所述的方法，其特征在于，所述根據(jù)間接法對待估房產(chǎn)的價值進行計算，包括：

步驟1、根據(jù)案例數(shù)據(jù)生成小區(qū)標(biāo)準房；

步驟2、根據(jù)直接法生成小區(qū)標(biāo)準房的基準價；

步驟3、對小區(qū)標(biāo)準房的基準價進行審核；

步驟4、根據(jù)待估房產(chǎn)屬性篩選相似的標(biāo)準房；

步驟5、根據(jù)待估房產(chǎn)屬性對篩選的標(biāo)準房的基準價進行時間修正、公共修正與特殊修正；

其中，所述生成小區(qū)標(biāo)準房，包括；

步驟1、選擇參與計算的案例時間；

步驟2、根據(jù)案例數(shù)據(jù)篩選居室類型、總樓層生成標(biāo)準房特征；

步驟3、基于上述案例，劃分面積段，分段統(tǒng)計案例數(shù)量；

步驟4、根據(jù)不同面積段的案例數(shù)量保留標(biāo)準房；

其中，所述對標(biāo)準房的基準價進行審核，包括：

步驟1、判斷根據(jù)直接法生成的基準價是否為0；

步驟2、若生成的基準價為0，則根據(jù)屬性價格模型計算標(biāo)準房的基準價；

步驟3、若生成的基準價不為0，則根據(jù)案例來源數(shù)量判斷是否進行價格調(diào)整；

步驟4、若生成的基準價源于多個案例來源，則根據(jù)權(quán)重算法進行價格調(diào)整；

步驟5、若生成的基準價源于一個案例來源，則判斷基準價是否異常；

步驟6、若基準價源于一個來源存在異常，則根據(jù)比價關(guān)系模型計算基準價；

其中，所述根據(jù)屬性價格模型計算標(biāo)準房的基準價，包括：

步驟1、將近一個月的案例數(shù)據(jù)進行屬性離散化處理；

步驟2、根據(jù)離散化的屬性進行分組統(tǒng)計其中位數(shù)，生成屬性基礎(chǔ)價格；

步驟3、根據(jù)屬性價格數(shù)據(jù)進行多元線性回歸獲得各屬性回歸系數(shù)；

步驟4、將各屬性回歸系數(shù)除以常數(shù)項獲得各屬性修正系數(shù)；

步驟5、根據(jù)屬性基礎(chǔ)價格乘以各屬性修正系數(shù)獲得修正價格；

步驟6、將修正價格乘以成交掛牌比獲得標(biāo)準房的基準價；

其中，所述權(quán)重算法，包括：

步驟1、判斷是否存在至少兩個來源的價格相差比例在10％以內(nèi)；

步驟2、若滿足條件，則根據(jù)來源權(quán)重進行加權(quán)平均；

步驟3、若不滿足條件，則沿用原始價格，不進行價格調(diào)整；

其中，所述根據(jù)比價關(guān)系模型計算基準價，包括：

步驟1、根據(jù)標(biāo)準房過去六個月的價格計算標(biāo)準房之間的相關(guān)系數(shù)；

步驟2、根據(jù)相關(guān)系數(shù)將標(biāo)準房進行分類；

步驟3、計算同類內(nèi)標(biāo)準房各期價格的比值，取其平均數(shù)作為標(biāo)準房最終價格比值；

步驟4、根據(jù)價格比值計算標(biāo)準房新一期的基準價。