[發明專利]一種基于成本法的房地產估價方法

在審

• 申請號: 201711087824.7
• 申請日: 2017-11-08
• 公開（公告）號: CN107909515A
• 公開（公告）日: 2018-04-13
• 發明（設計）人: 郝鳳英
• 申請（專利權）人: 北京中金永嘉大數據技術有限公司
• 主分類號: G06Q50/16
• 分類號: G06Q50/16;G06Q30/02;G06Q40/00
• 代理公司: 北京久維律師事務所11582
• 代理人: 邢江峰

1.一種基于成本法的房地產估價方法，其特征在于，包括成本法的房地分估路徑與成本法的房地合估路徑；

第一部分，成本法的房地分估路徑是把土地和建筑物當作各自獨立的物，分別計算土地價值和建筑物價值，兩者加和即為房地產價值；具體步驟如下：

第一步計算土地價值，土地價值采用比較法、基準地價修正法與成本法中兩種或三種方法進行計算并對求出的土地價值修正，得到最終的土地價值；

比較法：1)先根據可比實例選取的規定和對估價對象所在區域周邊同類型土地市場進行調查了解，從而選擇合適的可比實例；

2)接著編制估價對象與可比實例因素條件說明表，估價人員選擇和填寫具體的比較因素；

3)然后根據估價對象與可比實例因素條件說明表中各項因素條件的說明情況，以估價對象的各因素條件為基礎，相應指數為100，將可比實例相應指數條件與估價對象相比較，確定出相應指數；

4)根據比較因素條件指數表編制比較因素條件系數表，計算出綜合調整系數＝土地基本狀況調整系數×區域狀況調整系數×個別狀況調整系數和比準價格＝比較實例價格×綜合調整系數；并將可比實例的成交單價乘以相應的綜合調整系數，得到調整后的土地價值；運用加權平均法、簡單算數平均法或中位數法將可比實例的價格調整為估價對象的比準價格；

基準地價修正法，估價人員填寫待估宗地影響因素說明、優劣程度及修正系數表，其中修正系數包括區域和個別因素修正系數之和∑K1、期日修正系數K2、土地使用年限修正系數K3、容積率修正系數K4、土地開發程度修正系數D；根據公式：土地單價＝基準地價×(1+∑K1)×K2×K3×K4+D，得到土地價值；

成本法，估價人員根據資料和調查得到土地取得成本、土地開發成本、管理費用、投資利息、開發利潤、土地增值，參照公式土地重置成本單價＝土地取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+開發利潤+土地增值，再乘以土地面積，即得土地價值；

第二步計算建筑物價值，即建筑物重置成新單價，估價人員根據資料和調查得到建筑物建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發利潤、銷售稅費，將各項加和得到建筑物重置價值；利用公式建筑物重置成新單價＝建筑物重置價值×成新率，得到建筑物重置成新單價，即建筑物價值；

第三步，將土地價值和建筑物價值相加，得房地產的價值；

第二部分，成本法的房地合估路徑是把土地當作原材料，模擬房地產開發建設過程，得到房地產價值；具體步驟如下：

第一步，利用市場比較法計算樓面比較單價：1)先根據可比實例選取的規定和對估價對象所在區域周邊同類型土地市場進行調查了解，從而選擇合適的可比實例；2)接著編制估價對象與可比實例因素條件說明表，估價人員選擇和填寫具體的比較因素；3)然后根據估價對象與可比實例因素條件的說明情況，以估價對象的各因素條件為基礎，相應指數為100，將可比實例相應指數條件與估價對象相比較，確定出相應指數；4)根據比較因素條件指數表編制比較因素條件系數表，計算出房地產狀況調整系數：等于區位狀況調整系數×實物狀況調整系數×權益狀況調整系數和綜合調整系數：等于市場狀況(交易日期)調整系數×交易情況修正系數×房地產狀況調整系數；運用加權平均法、簡單算數平均法或中位數法將可比實例的價格調整為估價對象的比準價格；

第二步計算房地產重置成新單價，估價人員根據資料和調查得到土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發利潤、銷售稅費，將各項加和得到房地產重置價值；利用公式房地產重置成新單價＝房地產重置價值×成新率，得到房地產重置成新單價，再乘以建筑面積，即得成本價值。

2.根據權利要求1所述的基于成本法的房地產估價方法，其特征在于，可比實例的選取應符合下列規定：可比實例應從交易實例中選取且不得少于3個，與待估土地用用途應相同，與待估土地的交易類型應相似，交易案例必須為正常交易或可修正為正常交易，與待估土地所處地區的區域待性及宗地的個別條件要相近，交易時間與待估土地的估價期日應接近或可以進行比較修正。

3.根據權利要求1所述的基于成本法的房地產估價方法，其特征在于，第一部分，成本法的房地分估路徑中，比較法的比較因素包括交易價格、土地用途、土地級別、交易日期、交易情況、交易方式、使用年限、容積率、區位狀況、個別狀況。