[發(fā)明專利]一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)

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• 申請(qǐng)?zhí)枺?/td>: 201710785127.2
• 申請(qǐng)日: 2017-09-01
• 公開(kāi)（公告）號(hào): CN107705145A
• 公開(kāi)（公告）日: 2018-02-16
• 發(fā)明（設(shè)計(jì)）人: 花蘊(yùn);梁濤;褚錦海
• 申請(qǐng)（專利權(quán)）人: 深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司
• 主分類號(hào): G06Q30/02
• 分類號(hào): G06Q30/02;G06Q50/16
• 代理公司: 北京細(xì)軟智谷知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理有限責(zé)任公司11471
• 代理人: 付登云

1.一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，它包括源數(shù)據(jù)層、數(shù)據(jù)采集層、數(shù)據(jù)處理層和數(shù)據(jù)加工層；所述源數(shù)據(jù)層用于提供多源數(shù)據(jù)；所述數(shù)據(jù)采集層用于從所述源數(shù)據(jù)層抽取源數(shù)據(jù)；所述數(shù)據(jù)處理層用于對(duì)抽取的源數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗得到清洗后的盤源數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)和市場(chǎng)價(jià)數(shù)據(jù)；所述數(shù)據(jù)加工層采用小區(qū)均價(jià)策略模型對(duì)盤源數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)和市場(chǎng)價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行加工，得到某一樓盤的均價(jià)，采用特征向量回歸矯正模型根據(jù)每個(gè)房子的特征進(jìn)行數(shù)據(jù)矯正得到某一房子的均價(jià)。

2.如權(quán)利要求1所述的一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述多源數(shù)據(jù)包括盤客通的放盤日期、房源改價(jià)日期、盤客通的放盤數(shù)據(jù)、Q房ERP的交易數(shù)據(jù)、第三方放盤數(shù)據(jù)和第三方交易數(shù)據(jù)。

3.如權(quán)利要求1所述的一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述數(shù)據(jù)采集層采用批處理框架Spring Batch對(duì)盤客通的放盤數(shù)據(jù)和Q房ERP的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，采用八爪魚(yú)和火車采集器組合的方式對(duì)第三方放盤數(shù)據(jù)和第三方交易數(shù)據(jù)進(jìn)行采集。

4.如權(quán)利要求1或2或3所述的一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述數(shù)據(jù)處理層數(shù)對(duì)抽取的源數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗的具體過(guò)程為：

1)設(shè)置數(shù)據(jù)可信度級(jí)別；對(duì)市場(chǎng)價(jià)、真實(shí)交易數(shù)據(jù)、有正式委托書(shū)小區(qū)報(bào)盤價(jià)、有正式委托書(shū)報(bào)盤價(jià)和第三方報(bào)盤價(jià)的可信度級(jí)別按照從高到低的順序排列為：市場(chǎng)價(jià)的可信度>真實(shí)交易數(shù)據(jù)的可信度>有正式委托書(shū)小區(qū)報(bào)盤價(jià)的可信度>無(wú)正式委托書(shū)報(bào)盤價(jià)的可信度>第三方報(bào)盤價(jià)的可信度；

2)將步驟1)得到的合理數(shù)據(jù)中(報(bào)盤價(jià)-近期該小區(qū)交易均價(jià))/交易均價(jià)>10％的數(shù)據(jù)標(biāo)記為臟數(shù)據(jù)；

3)對(duì)于每個(gè)城市設(shè)定盤源最高單價(jià)和最低單價(jià)，限定合理的數(shù)據(jù)范圍，將步驟2)得到的合理數(shù)據(jù)中在該數(shù)據(jù)范圍之外的數(shù)據(jù)標(biāo)記為臟數(shù)據(jù)；

4)對(duì)于步驟3)得到的合理數(shù)據(jù)，運(yùn)營(yíng)人員根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行標(biāo)記數(shù)據(jù)，向?qū)?yīng)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行核實(shí)，將數(shù)據(jù)狀態(tài)進(jìn)行重新標(biāo)記；對(duì)有跟進(jìn)記錄的異常數(shù)據(jù)進(jìn)行重新標(biāo)記；

5)對(duì)于步驟4)得到的合理數(shù)據(jù)，當(dāng)數(shù)據(jù)都集中在一類數(shù)據(jù)源上時(shí)，采取梯度聚類方法，以每個(gè)城市均價(jià)的5％做為數(shù)據(jù)梯度，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步清洗。

5.如權(quán)利要求1或2或3所述的一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述數(shù)據(jù)加工層對(duì)盤源數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)和市場(chǎng)價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行加工，采用小區(qū)均價(jià)策略模型得到某一樓盤的均價(jià)的過(guò)程為：

采用梯度比較法判斷盤源數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)和市場(chǎng)價(jià)數(shù)據(jù)是否在設(shè)定的梯度范圍內(nèi)，如果在梯度范圍內(nèi)，則統(tǒng)計(jì)在梯度范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)條數(shù)，采用平均法計(jì)算得到某一樓盤的均價(jià)；否則，采用的梯度聚類方法對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行重新處理，直到數(shù)據(jù)在梯度范圍內(nèi)。

6.如權(quán)利要求1或2或3所述的一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述數(shù)據(jù)加工層采用多元線性回歸模型構(gòu)建特征向量回歸矯正模型，構(gòu)建的特征向量回歸矯正模型為：

Q＝a₀+∑a_iZ_i+ε，

式中，Q表示具體某套二手房的評(píng)估單價(jià)，a₀表示某套二手房所在樓盤的均價(jià)，a_i表示二手房的建筑特征向量中的特征，Z_i表示二手房的特征向量中每一項(xiàng)特征對(duì)應(yīng)的調(diào)整比例，ε表示其他影響因素，其由交通特征、鄰里環(huán)境確定，交通特征包括公交線路和地鐵站；建筑特征包括建筑面積、所在樓層、總樓層、朝向、裝修、配套和建筑年齡；鄰里環(huán)境包括生活配套；二手房的特征向量中的特征a_i包括房齡、戶型、樓層、朝向、裝修和配套。

7.如權(quán)利要求1或2或3所述的一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)中還設(shè)置有標(biāo)準(zhǔn)化接口層，外部應(yīng)用端通過(guò)所述標(biāo)準(zhǔn)化接口層5獲取所述數(shù)據(jù)加工層得到的某一房子的均價(jià)。

8.如權(quán)利要求1或2或3所述的一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)中還設(shè)置有鑒權(quán)調(diào)度層，所述鑒權(quán)調(diào)度層設(shè)置在所述數(shù)據(jù)加工層與標(biāo)準(zhǔn)化接口層之間。

9.如權(quán)利要求1或2或3所述的一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)中還設(shè)置有地理信息系統(tǒng)GIS和樓盤字典基礎(chǔ)信息庫(kù)，Q房網(wǎng)搭建的云房源大數(shù)據(jù)平臺(tái)通過(guò)API獲取地理信息系統(tǒng)GIS中的地理信息，所述房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)通過(guò)樓盤字典基礎(chǔ)信息庫(kù)和GIS中的地理信息評(píng)估得到任意空間的房?jī)r(jià)。

10.如權(quán)利要求1或2或3所述的一種房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，其特征在于，所述房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)中還設(shè)置有學(xué)區(qū)管理信息庫(kù)，Q房網(wǎng)搭建的云房源大數(shù)據(jù)平臺(tái)與學(xué)區(qū)管理信息庫(kù)結(jié)合，所述房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)評(píng)估得到每個(gè)學(xué)校的對(duì)口小區(qū)的房?jī)r(jià)。