[發明專利]一種宏觀領域供需分析模型系統

在審

• 申請號: 201810030225.X
• 申請日: 2018-01-12
• 公開（公告）號: CN110033290A
• 公開（公告）日: 2019-07-19
• 發明（設計）人: 倪中新;王小偉;趙越
• 申請（專利權）人: 中經社控股有限公司
• 主分類號: G06Q30/02
• 分類號: G06Q30/02;G06Q50/16
• 代理公司: 上海碩力知識產權代理事務所(普通合伙) 31251
• 代理人: 王法男

本發明公開一種宏觀領域供需分析模型系統，包括總需求測算模型和總供給測算模型；所述總需求測算模型以人口增長模型為基礎，測算住宅總需求、剛性需求和改善需求；所述總供給測算模型，包括存量供給，替代供給兩種情形。

技術領域

本發明涉及金融領域不良資產(土地/房產)的宏觀領域供需分析模型， 尤其是涉及房產總需求測算方法、總供給測算方法、涵蓋閑置率預測模型、 住宅存量預測模型等。

背景技術

需求類需求，宏觀層面需求類分為三個層次，分別對應不同年齡階段， 不同收入情況的需求。

剛性需求，一般包括拆遷購房、結婚買房、求學就業購房、外來遷入形 成的定居購房。其中拆遷和外來遷入購房屬于引起人們產生住房需求的“空 間因素”，反映人們生活中隨著空間的變化而產生的需求，具有一定的穩定性； 而結婚購房和求學就業購房屬于引起人們產生住房需求的“時間因素”，反映 人們生活中隨著時間變化而產生的需求。由于求學就業購房和外來遷入購房 與拆遷購置房和結婚購房的剛性需求形成重合，故剛需分析主要包括拆遷和 結婚所形成的住房需求。影響因素主要是人口結構等因素。

改善需求，一般是隨著自身經濟狀況的改善，在一定時間內對住房價格 承受能力有了一定的提高，通過置換或購買新房，達到改善住房環境的目的， 同時，改善性需求也影響剛性需求。影響因素主要是：房屋銷售面積、二套 房政策、個人家庭情況等因素。

投資需求，主要利用房屋住宅保值特點，通過出租或轉賣獲取房屋升值 收益，可變性較強，受政策、金融環境、市場環境影響明顯。影響因素主要 是：租金市場、金融市場、房地產市場等因素影響。

供給類需求，包括如下三種：

增量供給，指房地產供給的新增加量。影響因素主要包括：經濟因素、 預期、政策、資金狀況等。

存量供給，指雖建好但尚未交易的房地產增量。存量房主要包括開發 商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手 上的房屋(未居住過的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊， 都是未使用過的住宅或非住宅。影響因素主要包括，房產價格、需求、成本、 預期等。

替代性供給，作為替代性供給的保障性住房不能歸為一般意義上的商 品，不通過市場規律自動達到供需平衡，既要受到市場規律的影響，又要受 到政府供給能力的硬約束。這里的保障性住房主要包括廉租房、公租房和經 濟適用房。主要影響因素有政府財力、保障性住房政策、房價等因素。

發明內容

本發明的目的，就是提出一種宏觀領域供需分析模型。

總需求測算模型

基本思路：本模型以人口增長模型為基礎，測算住宅總需求、剛性需求 和改善需求。

住宅總需求＝剛性需求+改善需求+拆遷需求

其中：

剛性需求＝新增城鎮人口*年度人均住宅房建筑面積

拆遷需求＝上一年住宅存量*拆遷率

改善需求＝當年城鎮人口數*(當年人均住房面積-上年人均住房面積)

城鎮人口：2012年之前(含2012)數據國家級地方統計局抽樣數據可 得，2012年之后數據根據人口測算模型獲得。

人均住房建筑面積：我們假設2012-2020年人均居住面積每年提高0.5 平方米，較2003-2010年均增加0.8平米有所下降；2021-2030年人均居住面 積每年提高0.3平方米。按此計算，截至2020年，我國人均居住建筑面積將 達到35平米(社科院監測我國2012年人均居住面積達到35平米)。

住宅存量：參照住宅存量測算