[發明專利]基于成本法的存量房批量估價方法

在審

• 申請號: 201210563067.7
• 申請日: 2012-12-22
• 公開（公告）號: CN103886523A
• 公開（公告）日: 2014-06-25
• 發明（設計）人: 簡志堅;胡金星;柳想
• 申請（專利權）人: 中國科學院深圳先進技術研究院
• 主分類號: G06Q50/16
• 分類號: G06Q50/16
• 代理公司: 深圳市科進知識產權代理事務所(普通合伙) 44316
• 代理人: 宋鷹武

技術領域

本發明涉及房屋估價領域，尤其涉及一種基于成本法的存量房批量估價方法。

背景技術

當前對于存量房的價值評估都是通過估價機構中具有相關資質的專業評估人員對單宗房屋進行價值評估。上述評估行為往往帶有主觀推斷，評估結果中存在評估人員個體化帶來的差異。同時，傳統的房屋評估方法在估價范圍、價值標準、評估模型、質量、效率以及公平公正性方面存在著人為不可控的因素。此外，通過專業評估人員對多宗、大面積房屋的批量評估行為成本較高，在一定程度上也可能滋生腐敗現象。

發明內容

本發明旨在解決上述現有技術中存在的問題，提出一種基于成本法的存量房批量估價方法。

本發明提出的基于成本法的存量房批量估價方法包括以下步驟，步驟一：獲取待估價存量房的類別以及基本屬性信息，所述基本屬性信息包括以下種類：待估價存量房的房屋朝向、環境狀況以及建筑年份；步驟二：對于各個類別的存量房，根據上述各個種類的基本屬性信息分別建立房屋朝向修正因子對照表、環境狀況修正因子對照表以及建筑年份修正因子對照表；步驟三：根據待估價存量房的建筑屬性建立重置價格對照表；步驟四：根據所述待估價存量房的類別以及基本屬性信息，參照所述房屋朝向修正因子對照表、環境狀況修正因子對照表、建筑年份修正因子對照表以及重置價格對照表，獲取該待估價存量房的房屋朝向修正因子A、環境狀況修正因子B、建筑年份修正因子C以及重置價格D。步驟五：根據以下公式對所述待估價存量房進行估價：估價價格V=D×(A+B)×C。

本發明提出的基于成本法的存量房批量估價方法基于待估價存量房的成本及其自身基本屬性對其進行價格評估，使得估價結果具有較高的準確性。同時本發明可借助計算機進行輔助批量估價，極大地提高了估價的效率、節省了成本，同時估價機制透明、在一定程度上防止了腐敗現象的滋生。

附圖說明

圖1是本發明一實施例的基于成本法的存量房批量估價方法；

圖2是房屋朝向修正因子對照表；

圖3是環境狀況修正因子對照表；

圖4是建筑年份修正因子對照表；

圖5是各建筑屬性的待估價存量房重置價格對照表。

具體實施方式

為了使本發明的目的、技術方案及優點更加清晰，以下結合附圖及實施例，對本發明進行進一步詳細說明。應當理解，此處所描述的具體實施例僅僅用以解釋本發明，并不用于限定本發明。

本發明提出的基于成本法的存量房批量估價方法用于對多個存量房進行批量估價。

圖1所示為本發明一實施例的基于成本法的存量房批量估價方法，其包括以下步驟：步驟S?100，獲取待估價存量房的類別以及基本屬性信息；步驟S200，建立修正因子對照表；步驟S300，建立重置價格對照表；步驟S400，獲取房屋朝向修正因子、環境狀況修正因子、建筑年份修正因子以及重置價格；步驟S500，對待估價存量房進行估價。下文將對上述各步驟進行詳細介紹。

在步驟S100中，獲取待估價存量房的類別以及基本屬性信息。在本實施例中，所述待估價存量房的類別包括但不限于以下種類：住宅類、工業類、交通類、倉儲類、教育類、醫療衛生類、科研類、商業類以及機關事業類；所述基本屬性信息包括包括但不限于以下種類：待估價存量房的房屋朝向、環境狀況以及建筑年份。

在步驟S200中，對于各個類別的存量房，根據上述各個種類的基本屬性信息分別建立房屋朝向修正因子對照表（如圖2所示）、環境狀況修正因子對照表（如圖3所示）以及建筑年份修正因子對照表（如圖4所示）。上述房屋朝向修正因子、環境狀況修正因子、建筑年份修正因子都是評估存量房價格的重要指標。需注意的是，圖2、圖3以及圖4中的各個修正因子數值在本實施例中僅作為例舉示意，在實際存量房估價案例中，可根據當地待估價存量房的具體情況作具體分析，并建立上述三份修正因子對照表。

優選地，如圖3所示，所述環境狀況由所述待估價存量房周邊繁華度、交通便利度、自然環境質量、基礎設施完善度等多個因素共同構成，對于上述各個因素不同程度均有一相應的修正因子與之對應。